Mietminderung einfach erklärt

Weist eine Mietsache einen Mangel auf oder fehlt eine im Mietvertrag zugesprochene Eigenschaft, ist der Mieter dem Vermieter nur eine gekürzte Miete schuldig – juristisch spricht man von Mietminderung. Nach Schätzungen des Deutschen Mieterbundes verschenken deutsche Mieter jährlich mehr als 100 Mio. Euro, weil sie ihr Recht auf Mietminderung nicht durchsetzen.

Welche Mängel rechtfertigen eine Mietminderung?

Sie als Mieter haben das Recht, die Wohnung so zu nutzen, wie es der Mietvertrag verspricht. Alle Räume müssen sich demzufolge in einem vertragsgemäßen Zustand befinden - dazu gehören auch die Treppen, Flure, Speicher, Keller sowie alle Zugänge.

Eine Mietminderung ist rechtens, wenn zum Beispiel folgende Wohnungsmängel vorliegen:

Schäden am Wohnobjekt (z.B. undichte Fenster, beschädigtes Dach)
Schimmelpilz bzw. Feuchtigkeitsschäden an den Wänden
Vom Mietvertrag abweichende Wohnfläche von mehr als 10 Prozent
Lärmbelästigung durch Baumaßnahmen im/ am Haus oder in der näheren Umgebung
Heizungs-, Warmwasserausfall
Unnutzbarkeit von Räumen, auch des Balkons
Defekte an mitgemieteten Gegenständen wie Herd oder Spülmaschine

Eine Mietminderung kommt andererseits nicht in Frage, wenn Sie selbst den Schaden verursacht haben. Ebenso wenig, wenn die Beeinträchtigungen nur "unerheblich" sind (wie kaputte Glühbirne im Flur, Sprung in der Fensterscheibe) oder wenn geringfügige Lärmbelästigungen durch andere Mieter im Haus entstehen (z.B. durch den Gebrauch von Toilettenspülung nach 22 Uhr). Lärmbelästigung durch eine U-Bahn in einer Großstadt oder Fluglärm sind ebenfalls keine Gründe, die Miete einzubehalten.

So setzen Sie eine Mietminderung durch

Der Vermieter ist gemäß dem Mietrecht verpflichtet, den Schaden umgehend zu beseitigen. Hierbei spielt es keine Rolle, ob der Vermieter den Mangel verschuldet hat. Informieren Sie Ihren Vermieter schriftlich (am besten per Einschreiben mit Rückschein) und setzen Sie eine konkrete Frist zur Beseitigung des Mangels. Auf keinen Fall sollten Sie den Schaden selbst beseitigen, ohne den Vermieter zu informieren, sonst bleiben Sie auf dem Kosten sitzen.

Bei einem Fehler oder Mangel der Wohnung ist die Miete automatisch (gesetzlich) gemindert, sie muss also nicht genehmigt oder beantragt werden. Reagiert der Vermieter nicht auf die gesetzte Frist, können Sie also die Miete (in maßvoller Höhe!) selbständig mindern, bis der Schaden behoben wird.
Offizielle Mietminderungssätze für bestimmte Wohnungsmängel existieren leider nicht: die Spanne reicht von einem bis zu 100 Prozent Mietminderung bei völliger Unbewohnbarkeit der Wohnung. Anhaltspunkte können entsprechende Gerichtsurteile oder der Deutsche Mieterbund nennen.

Sollte der Vermieter nach einer Mietminderung immer noch nicht bereit sein, den Schaden zu beheben, haben Sie ein so genanntes Zurückbehaltungsrecht, können also einen Teil der laufenden Miete zunächst einbehalten. Dieser Betrag ist an den Vermieter zurückzuzahlen, sobald der Schaden behoben wird. Die zurecht geminderte Miete muss jedoch nicht ausgezahlt werden, selbst wenn der Mangel beseitigt wird.